Рынок жилья в 2026 году: стагнация в квадратных метрах

Российский рынок жилой недвижимости в 2026 году вступает в фазу глубокой структурной перестройки. Ключевым индикатором становится номинальный и реальный рост цен на фоне падения спроса и рекордного сокращения объемов строительства.
В I квартале 2026 года вторичное жилье в крупных городах России подорожало на 5% (до 6,986 млн руб. за квартиру), тогда как новостройки – лишь на 2,6% (до 8,305 млн руб.). Средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» составила 130 435 руб., тогда как в новостройках – 158 648 руб. при разрыве почти в 18%. Однако с учетом инфляции 3,1% с начала 2026 года стоимость квадратного метра в реальном выражении снизилась примерно на 0,4%. В Москве новостройки за год подорожали на 19% (до 471 876 руб./кв. м), в Санкт-Петербурге – на 15,2% (289 784 руб./кв. м).
За январь-апрель 2026 года объем ввода нового жилья сократился на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Застройщики сдали вдвое меньше квадратных метров, чем годом ранее. Основные причины – холодная зима, переход на эскроу-счета и ужесточение ипотеки.
Спрос падает: в I квартале объем сделок на первичном рынке Московского региона сократился на 31%. Рыночные ипотечные ставки остаются в диапазоне 16–21%, что практически отсекает от рынка покупателей без льготных программ. Девелоперы компенсируют снижение спроса через скидки и рассрочки.
Москва остается лидером по стоимости квадратного метра в новостройках – 464,5 тыс. руб. по итогам января 2026 года. Норматив стоимости жилья для расчета субсидий на II полугодие 2026 года повышен до 123,7 тыс. руб. (+6%). В Москве он составит 221 тыс. руб., в Московской области – 208 тыс. руб. Самый низкий норматив в Ингушетии – 61,2 тыс. руб.
По прогнозу IBC Real Estate, инвестиции в недвижимость по итогам года снизятся до 650–700 млрд руб. против 1,2 трлн руб. в 2024 году. Минстрой ожидает ввод жилья на уровне 95–100 млн кв. м в 2026 году по сравнению с 103 млн кв. м в 2025-м
«Рынок жилья находится в состоянии «ценового плато»: стоимость квадратного метра в номинале продолжает расти, но с учетом инфляции фиксируется реальное снижение – впервые за несколько лет. Сокращение объемов строительства на четверть и двукратное падение ввода за квартал указывают не на временную коррекцию, а на системную трансформацию отрасли. Ключевой фактор – переход застройщиков на проектное финансирование и эскроу-счета, который вытеснил с рынка малых игроков и снизил предложение. В совокупности с высокими ипотечными ставками (16-21%) это создает условия для затяжной стагнации: спрос сжимается, а цены не падают из-за жесткой себестоимости строительства, которая продолжает расти на 7–9% в год. На мой взгляд, реальная рыночная цена квадратного метра в ближайшие 12-18 месяцев продолжит движение вниз в реальном выражении, особенно в сегменте вторичного жилья, где разрыв с новостройками сокращается впервые за пять лет. Для рынка это означает не обвал, а длительный период адаптации с постепенным сжатием маржи застройщиков и переходом спроса в регионы с низкой базой стоимости жилья», - комментирует Мухорьянова Оксана, эксперт Ставропольского филиала Президентской Академии.