Что отпугивает покупателей загородных домов. Эксперты рассказывают, что такое «неликвид» и как его сделать продаваемым продуктом

О существовании на рынке "страшного и ужасного" неликвида знают все. Особенно много неликвидных объектов, говорят, среди загородной недвижимости. Никоим образом не споря с этими тезисами, мы решили в них разобраться: что это такое – "неликвид"? Какие объекты попадают в данную малосимпатичную категорию? И - самое, вероятно, главное – что делать человеку, который по каким-то причинам оказался владельцем подобного "сокровища" и желает его продать?

Наука о "жидком" и "не жидком"
С формальным определением понятия никаких сложностей не возникло. "Согласно энциклопедическому словарю экономики и права, неликвиды – это товары и другие материальные ценности, излишние и ненужные данному предприятию, обычно трудно реализуемые на рынке, - сообщил "Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru" Борис Цыркин, член совета директоров, управляющий партнер компании Kaskad Family. – В сфере загородной недвижимости неликвиды – это объекты (поселки, участки), которые очень трудно продать".

"Ликвидность происходит от латинского liquidus – "жидкий"; этот экономический термин означает свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной, - подтверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании "33 Поселка". – Другими словами, ликвидный объект быстро обращается в деньги. А неликвидным будет товар, который продается с трудом, за длительное время или совсем не продается. То есть на загородном рынке – это участки, которые по каким-то причинам никто не хочет приобрести".

Когда дисконт не спасает
Вот вроде бы все понятно в предыдущей главе – а нет! Возьмем городской рынок (автор извиняется, что пример из другой области – просто эта епархия мне лично лучше знакома). Традиционным "ликвидом" здесь считается небольшая квартира в приличном районе, на среднем или повыше этаже, в хорошем состоянии. Стандартная для Москвы цена – миллионов шесть. Берем такой объект и выставляем за 20 млн руб. Купят? Я думаю, нет – т.е. наш ликвид сразу становится самым махровым неликвидом. И, напротив, неликвид в массовом представлении – это трешка на первом этаже хрущевки в 10 остановках на автобусе от метро. Берем такую квартиру и начинаем продавать за 1 млн руб. Купят? Да в тот же день!

Одним словом, многое (если не все) тут определяется ценой. И возникает следующий вопрос: а кто сказал, что цена, по которой владельцы неликвидных объектов мечтают продать их, адекватная и рыночная? Да, когда-то (в эпоху бума начала 2000-х годов) эти объекты стоили очень дорого. Да, владелец данной недвижимости, вероятно, много вложил в ее развитие. Но к сегодняшнему состоянию рынка это не имеет ни малейшего отношения. Не верите? Тогда попробуйте продать 486-й компьютер. А ведь когда-то он был современным и стоил полновесные $1000…

Автор все более склонялся к мысли о том, что неликвид возникает там, где владельцы недвижимости в массовом порядке, извините за выражение, чрезмерно раскатывают губы. Убедить в обратном удалось Александру Дубовенко, учредителю корпорации GOOD WOOD. "Возьмем ликвидный товар: бензин. Сегодня 92-й стоит на заправке 30 руб. за литр, и вы легко и быстро сможете продать за 25 руб., а за 35 руб. продать нереально, - говорит эксперт. – Квартиры в Москве – ликвидный товар: вы легко сможете продать, снизив цену на 10%".

А вот на загородном рынке, продолжает Александр Дубовенко, не все объекты ликвидны. В частности, есть несколько домов с себестоимостью 7 млн руб. Их в течение года пытались продать по 10 млн – безрезультатно. Выставили по 7 млн в рамках "суперакции" на месяц – все равно никто не покупает! А потом поставили за 12 млн – и через полгода нашелся покупатель… Возможно, он сможет кому-нибудь перепродать за 20 млн, а возможно, что не сможет продать за 6 млн.

Одним словом, вывод получается такой: ликвидный товар – это тот, который мы гарантированно можем продать, снизив цену в пределах разумного (10-15%). А неликвидный – когда и 30-40-процентный дисконт никаких гарантий не дает…

Дорого и непрофессионально
Еще один лежащий на поверхности вопрос: почему неликвид больше распространен на загородном рынке? Причин этому обнаружилось несколько.

Прежде всего, загородное жилье дороже – с самых разных точек зрения. "Сам загородный дом – продукт более дорогой, чем городские квартиры, - говорит Светлана Куркова, исполнительный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Rent & Sale. – Он сложнее и дороже в обслуживании, на отопление больших площадей требуется больше электроэнергии или газа". А, как известно, чем дороже товар – тем меньше на него потребителей, и тем эти потребители более избалованы и придирчивы.

Второе соображение, продолжает Светлана Куркова – загородный объект не является предметом первой необходимости. Чаще всего такие дома покупают люди, уже обеспеченные жильем. А значит, у них снова больше возможностей долго выбирать. Читать продолжение статьи (часть 2)

• 1
• 2
• 3