Ответственность собственника при сдаче квартиры в наём

Собственник квартиры, дома имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению в том числе и сдавать в наём. Наём — предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за определённую плату. Однако, собственник жилого помещения совершать такие действия должен не нарушая закон под угрозой административного наказания в виде штрафа и иных санкций.
Невнесение налоговой выплаты с прибыли, полученной от сдачи недвижимости в наём влечёт ответственность. Когда владелец имущества не предоставил декларацию о доходах, налоговые органы вправе взыскать задолженность за предшествующие три налоговых периода, помимо текущего года. Помимо основного платежа, предусмотрены штрафы: стандартно — 20% от величины недоплаты, однако в случаях установления злого умысла размер санкции увеличивается до 40%. Дополнительно владельцу придется уплатить пеню, рассчитываемую исходя из ежедневной процентной ставки в размере одной трехсотой актуальной ключевой ставки Центрального банка РФ применительно ко всей задолженности.
Ответственность также наступает если жильцов (квартирантов) вселили без согласия сособственников жилого помещения. При наличии нескольких собственников квартиры (дома), каждый собственник вправе сдать отдельную комнату лишь тогда, когда остальные собственники выразят свое согласие письменно.
«Данное положение нашло подтверждение в судебной практике Верховного суда Российской Федерации: законодательство допускает использование жилого помещения владельцем при обязательном соблюдении прав и законных интересов лиц, проживающих рядом (статья 30 Жилищного кодекса РФ); распоряжение местами общего пользования осуществляется исключительно при согласии всех собственников жилья, поскольку при аренде даже отдельной комнаты арендаторы неизбежно используют общие пространства, такие как санузел, кухня и коридор (статья 246 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, без одобрения прочих сособственников нельзя заселять посторонних лиц в принадлежащую долю жилой площади.
В ситуации несоблюдения указанного правила суд аннулирует заключенный договор найма и компенсирует другим владельцам понесенные ими судебные издержки (постановление Верховного Суда РФ № 5-КГ20-149-К2)», — поясняет доцент Ставропольского филиала Президентской академии Марина Коротаева.
Квартиранты, проживающие по договору найма жилого помещения должны быть зарегистрированы по месту проживания.
В 2026 году сохраняется административная ответственность согласно ст. 19.15.1 КоАП, предусматривающая обязательность регистрации по месту временного проживания.
Собственникам квартир необходимо своевременно уведомлять миграционные службы о гражданах, находящихся в их жилище без официального оформления проживания, особенно если продолжительность такого проживания выходит за рамки установленных законом сроков: граждане России обязаны встать на учет по месту временного проживания спустя девяносто дней постоянного нахождения, иностранные же граждане должны сделать это всего лишь в течение семи рабочих дней. Нарушение указанных требований влечет за собой привлечение владельцев жилплощади к административной ответственности в форме штрафных санкций размером от двух до трёх тысяч рублей. Важно отметить, что указанные санкции могут применяться неоднократно до тех пор, пока обязательство не будет исполнено (ст. 18.9, ст. 19.15.2 КоАП РФ).
Вместе с тем законодательство предусматривает исключения, освобождающие собственников от обязанности оформлять регистрацию жильцам. Такими случаями являются:
Проживание гражданина в субъекте федерации, совпадающем с регионом его основной или временной регистрации.
Совместное проживание близких родственников первой линии родства (родителей, супругов, детей, братьев и сестёр, бабушек и дедушек, внуков), освобождены от требования оформления временной регистрации.
«Необходимо отметить право несовершеннолетних детей младше четырнадцати лет проходить процедуру регистрации по месту временного проживания родителей, законных представителей или опекунов без обязательного согласия собственника жилого помещения. Такое положение закреплено статьей 20 Гражданского кодекса РФ, гласящей, что регистрация ребенка до достижения возраста 14 лет возможна исключительно совместно с законными представителями. Дополнительно данное правило подтверждено Постановлением Правительства РФ №713 от 17 июля 1995 года (редакция от 27 октября 2025года), устанавливающим порядок постановки граждан на регистрационный учёт по месту пребывания и жительства. Согласно данному документу, наличие временной регистрации родителей автоматически даёт им право зарегистрировать своего несовершеннолетнего ребёнка, не запрашивая дополнительного разрешения у собственника жилого помещения.
Тем не менее указанное исключение действует только для малолетних граждан до наступления ими четырнадцатилетнего возраста. По достижении указанного возраста и получении собственного паспорта подросткам становятся обязательны стандартные процедуры регистрации с обязательным согласием собственника занимаемого помещения», — поясняет доцент Ставропольского филиала Президентской академии Марина Коротаева.
Относительно иностранцев, важно отметить, что россиянин, заключивший договор аренды жилой недвижимости с иностранным лицом, должен в течение семи дней уведомить соответствующие органы о приезде такого лица (зарегистрировать его в миграционном учете). Если владелец жилья игнорирует данную обязанность, то последует административное наказание в виде административного штрафа размером от двух до четырех тысяч рублей.
Собственники жилых помещений, сдающие жилье в наём, а также проживающие по договору найма лица, нарушившие правила санитарии, привлекаются к административной ответственности в виде штрафных санкций. Размер штрафа варьируется от пятисот до одной тысячи рублей согласно статье 6.4 Кодекса об административные правонарушения Российской Федерации. Наиболее распространенными нарушениями являются захламленность общего пространства бытовым мусором и личным имуществом, несоблюдение чистоты общественных территорий многоквартирного дома, неприятные запахи, включая исходящие от домашних животных, неправильное хранение отходов, доставляющих неудобства другим жильцам.
Согласно статье 20.4 Кодекса об административных нарушениях, регулирующей соблюдение норм противопожарной безопасности, предусмотрены санкции за нарушение установленных правил пожарной безопасности. К таким нарушениям относятся захламление эвакуационного выхода на лоджии, загромождение пожарного люка на балконе, размещение горючих материалов внутри жилого помещения, а также несанкционированное изменение способа и направления открытия входной двери. За подобные проступки законом предусмотрен административный штраф в диапазоне от пяти до пятнадцати тысяч рублей.
В 2026 году введены требования по оплате воды и водоотведения без счётчиков учёта потребления ресурса. В отсутствие исправных приборов учета (в т.ч. если счетчик есть, но он не работает или у него истек срок поверки) плата за расход коммунального ресурса начисляется по нормативу потребления и количеству жильцов. Поэтому собственник обязан сообщать управляющей организации о том, какое число жильцов фактически пользуется его квартирой.
«В противном случае организация может провести проверку, составить акт о количестве фактически проживающих в квартире граждан и дополнительно начислить собственнику плату за коммунальный ресурс со штрафным коэффициентом 1,5 (п. 56.1 Постановление Правительства РФ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» от 6 мая 2011 г. № 354 (в редакции от 7 марта 2025 г.)», — поясняет доцент Ставропольского филиала Президентской академии Марина Коротаева.