Особенности рассрочки от застройщика

Пока рыночные ставки по жилищным кредитам остаются на уровне, который большинство российских семей не могут себе позволить, девелоперы активно выводят на рынок альтернативные инструменты приобретения жилья. Наиболее востребованным из них становится рассрочка – схема, при которой покупатель получает квартиру с отсрочкой внесения полной суммы, но без переплаты по банковским процентам. Однако низкая финансовая нагрузка на первом этапе оборачивается повышенными юридическими рисками, если не проверить ключевые пункты договора долевого участия (ДДУ). На что следует обратить внимание в ДДУ с рассрочкой.
В договоре обязательно должны быть расшифрованы: итоговая стоимость метража, размер первоначального взноса (обычно 10-30%), а также детальный помесячный или поквартальный календарь погашения остатка. Без этих пунктов документ считается недействительным.
Продолжительность рассрочки не может превышать время, отведенное на возведение дома. К моменту подписания акта приема-передачи ключей покупатель обязан полностью рассчитаться с застройщиком. Если же квартира передается раньше, чем выплачена последняя часть суммы, – это прямое нарушение, чреватое расторжением сделки.
Все транши по рассрочке должны поступать не на счета девелопера, а на специальный банковский эскроу-счет. Там они «замораживаются» до момента, пока застройщик не завершит стройку и не подпишет акт приема-передачи. Только после этого средства разблокируются и переходят продавцу. Если же дом не сдан в срок, деньги возвращаются покупателю. Это правило работает и при рассрочке, и при классической ипотеке.
Бывает, что гражданин берет рассрочку у застройщика на часть суммы, а недостающие средства привлекает через банковский кредит. В такой ситуации в ДДУ обязаны прописать: точный размер кредита, срок его погашения и данные залогодержателя (обычно банка). Кроме того, эти сведения в обязательном порядке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), чтобы обременение в виде залога было официально зарегистрировано.
Помимо перечисленных условий, внимательный покупатель должен проверить, прописаны ли в договоре санкции за просрочку. Если задержка платежа по рассрочке предусматривает не просто пени (0,1-0,5% в день), а расторжение ДДУ с потерей уже внесенных средств, то это кабальная схема. При этом, по закону, односторонний отказ застройщика от договора из-за незначительной задержки допустим.
Также стоит обратить внимание на пункт о досрочном погашении. По закону право закрыть рассрочку полностью раньше графика без штрафов присутствует, но некоторые застройщики пытаются включить в ДДУ запрещающие условия. Такие пункты легко оспорить, но проще не допустить их появления.
«Таким образом, рассрочка от застройщика в эпоху недоступной ипотеки выглядит спасательным кругом, но требует повышенной юридической грамотности. При выше обозначенных условиях рассрочка остается реальным и безопасным инструментом», – комментирует профессор Ставропольского филиала Президентской академии Бабина Елена.