Перспективы долгосрочной и доступной аренды в России: что говорят в Госдуме?

В Государственной Думе готовят законопроект, направленный на создание в России эффективного механизма долгосрочной аренды жилья, способного выступить альтернативой существующим инструментам решения жилищной проблемы.

Забегая вперед, стоит отметить, что готового текста законопроекта в публичном доступе нет. Информацию озвучил первый зампред думского комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. «Цивилизованная, «гарантированная» долгосрочная аренда - тот самый «третий выбор» для людей…. Мы готовим законопроект, который создаст четкие правила для этого рынка. В первую очередь мы ориентируемся на многодетные семьи и граждан с невысоким доходом, которые не могут взять ипотеку, но не подпадают под социальный наем», - заявит депутат.

Коротко суть предлагаемого механизма можно представить следующим образом:
Цель – обеспечение доступности жилья за счет создания механизма, способного стать реальной альтернативой ипотеке и социальному найму.
Инструменты:
- установление арендной ставки ниже рыночной для определённых категорий граждан (например, многодетные семьи, ветераны, пенсионеры). Доплачивать недостающую сумму должны будут региональные и муниципальные бюджеты;
- стимулирование долгосрочной аренды поощрением граждан к заключению долгосрочных арендных соглашений и стабилизация жилищного рынка.
Предлагается установить минимальный срок аренды, например, - 5 лет, что позволит арендаторам чувствовать себя более защищёнными.
Арендную ставку хотят установить ниже рыночной, что позволит обеспечить большую доступность жилья для граждан.

По истечении срока аренды, арендаторы смогут передать свои права на аренду наследникам, что позволяет говорить о дополнительных гарантиях членам семьи.

Плюсы очевидны:
- социальный аспект: поддержка социально уязвимых слоёв населения, позволяющая стабилизировать их социальные возможности; значительный импульс для активизации демографических процессов. Немаловажным фактором является решение проблемы очередников на жилье за счет создания полноценного маневренного фонда (как вариант);
- экономический аспект: увеличение спроса на арендное жильё будет способствовать развитию строительной отрасли и сферы смежных услуг, а долгосрочные контракты помогут избежать резких колебаний цен на аренду и помогут стабилизировать жилищный рынок

Между тем, привлекательность концепции может скрывать практические сложности, способные существенно повлиять как на рынок недвижимости, так и на самих будущих участников программы.

Уже сейчас эксперты говорят о рисках для арендодателей. К таковым относят, например, способность региональных и муниципальных бюджетов субсидировать выпадающую часть рыночной стоимости аренды жилья.

Обсуждаются возможные потери в доходах для собственников жилья из-за ограничения арендной ставки. Инициаторы законопроекта признают текущую проблему отсутствия заинтересованности инвесторов в реализации таких проектов. Причины очевидны: слишком длительная окупаемость, отсутствие понятных правил и гарантий на уровне законодательства. Чтобы сбалансировать интересы им предложены налоговые льготы, которые начнут работать с «нулевого цикла», продолжатся на весь период строительства и в течение десяти лет после ввода жилья в эксплуатацию. Предметно речь идет об обнулении земельного налога, налога на имущество, НДС и налога на доход от сдачи помещений. Эта мера способна нивелировать проблему окупаемости и привлечь частный капитал. По истечении одиннадцатого года, (предполагается, что к этому времени проект выйдет на прибыль) налоговая нагрузка станет стандартной, устойчивость поступлений в региональные бюджеты восстановится.

Безусловно, интересен вопрос определения такого жилья и места его расположения. Не хочется, чтобы здесь повторялся опыт выделения земельных участков по принципу «на тебе боже, что нам негоже». Поэтому правила должны быть детально, с учетом всех «подводных камней», проработаны на подзаконном уровне.

Ну и, конечно, контроль. Его необходимость очевидна. Однако очевидно и то, что создание механизма контроля потребует дополнительных ресурсов.
Таким образом, резюмируем: долгосрочной наследуемой аренде жилья с пониженными ставками нужно дать «зеленый свет». «Обязательные условия для этого - тщательная проработка ключевых аспектов с участием застройщиков, девелоперов и потенциальных арендаторов. Прозрачность и публичность в обсуждении. Только так можно обеспечить баланс интересов и эффективность принимаемого законодательного акта», - считает доцент Ставропольского филиала Президентской академии Геннадий Шевченко.

Конечно, нужно дождаться публикации законопроекта и подробно изучить его положения в сравнении с мировым опытом и с учетом российских реалий. Но с точки зрения концепции идею однозначно стоит приветствовать.