Cэкономить на квартплате можно, если управлять домом cамостоятельно

Несмотря на то что возможность организовать ТСЖ и самостоятельно управлять своим домом у жителей России и, в частности, Югры появилась больше десяти лет назад, далеко не все жильцы многоквартирных домов решаются ею воспользоваться.

Сегодня в ХМАО — Югре менее десяти процентов домов охвачены этой формой управления. Причин тому множество: кто-то не верит в эффективность такой работы, у кого-то нет желания этим заниматься, других пугают сложности и незнание механизмов создания товарищества собственников жилья. Что же такое ТСЖ? Каким образом оно отстаивает интересы жильцов? И можно ли, создав ТСЖ, сэкономить на оплате услуг ЖКУ? Вопросов возникает немало и, возможно, незнание ответов на многие из них останавливает югорчан от того, чтобы взять управление домом в свои руки.

Прозрачность бюджета

Начнем по порядку. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, использования и распоряжения (в установленных законом пределах) общим имуществом в многоквартирном доме.

Проще говоря, ТСЖ — это одна из существующих форм управления многоквартирным домом. Организуя ТСЖ, жители создают орган, куда можно пожаловаться на плохо работающий лифт, грязь в подъездах и, главное, получить реальную помощь.

Пожалуй, самое важное, что получают жильцы, организуя ТСЖ, — это контроль над платежами. Все платежи поступают на расчетный счет ТСЖ и расходуются по решению органов управления в соответствии со сметой расходов, утвержденной общим собранием собственников помещений. Жильцы могут выбрать управляющую компанию, а могут остановиться и на самоуправлении (например, в Сургуте 85 ТСЖ, 11 из них управляющей организации не имеют). Расходование средств осуществляет специально созданная из членов ТСЖ ревизионная комиссия. При этом размер обязательных платежей за содержание совместной собственности и за потребленные коммунальные услуги определяют сами собственники помещений только на общем собрании.

У ТСЖ есть возможность привлечения дополнительных источников финансирования: например, можно сдавать в аренду свободные площади, оборудовать чердаки, подвалы, сдать часть фасада под рекламу и т.п. и тем самым уменьшить размеры целевых взносов по содержанию дома или направить их на благоустройство, проведение частичного капитального ремонта и т. д.

А при переходе дома в ТСЖ за счет бюджетных средств РФ, ХМАО — Югры и муниципального образования производится капитальный ремонт многоквартирного дома, и земля передается безвозмездно в собственность. Кстати, за счет внеочередного капитального ремонта дом может получить, что называется, "вторую молодость". К тому же, кроме улучшения условий проживания возрастет и рыночная стоимость квадратного метра жилья.

Естественно, вступив в ТСЖ, собственник обязан принимать участие в жизни своего дома — как минимум, голосовать на общем собрании собственников. Причем, чем больше жилплощадь, тем весомее голос.

Одно ТСЖ может объединить несколько домов или даже кварталов. Чем больше входящая в товарищество площадь, тем ниже тарифы всех обслуживающих организаций.

Чтобы создать ТСЖ, необходимы голоса 50 процентов + один голос собственников площадей (об этом говорится в статье 135 Жилищного кодекса России). Жильцы дома, не вступившие в ТСЖ, лишают себя права голоса. При этом они обязаны выполнять все решения общего собрания собственников.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования. Жильцы дома знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна, ведь хозяин всегда знает цену своего труда. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ.

Исправляя недоделки

ТСЖ "Монолит" было зарегистрировано в Сургуте в феврале 2006 года. С момента создания и до сих пор товарищество управляет только одним домом — трехподъездной новостройкой по ул. Крылова. Идея создать ТСЖ возникла практически сразу после того, как дом был сдан в эксплуатацию в 2005 году. А сдан он был, по словам председателя и организатора товарищества Светланы Телегиной, с огромными недоделками. И вот, чтобы их исправить, было решено отказаться от услуг управляющей компании, которая "прилагалась" к дому, и организовать ТСЖ. Практически сразу удалось собрать команду единомышленников из достаточно молодых (25-30 лет) и активных жильцов.

Поначалу было довольно сложно, — рассказывает Светлана Телегина. — Трудность заключалась в том, чтобы объяснить всем жильцам, какое преимущество они получают, объединившись в товарищество. Многие считали эту затею неудачной, не все были готовы брать на себя ответственность, у кого-то не было доверия лично ко мне.

Естественно, не было и соответствующего опыта — пришлось самостоятельно изучать законы, нормативы, разбираться в документации.

Сложности возникали и с городской администрацией — нам пытались объяснить, что мы непрофессионалы, не справимся с этой работой, что мы совершенно напрасно отказываемся от услуг управляющей компании.

Одним словом, на начальном этапе нам пришлось приложить огромные усилия. Но после того, как мы выиграли суд с застройщиком и обязали его устранить все недоделки, стало понятно, что усилия наши были не напрасны.

С 1 марта 2007 года — момента заключения договора на управление домом — ТСЖ "Монолит" самостоятельно управляет своей многоэтажкой без заключения договоров с какими-либо управляющими организациями или профессиональными управляющими. За это время дом не только не накопил долгов — ТСЖ удается еще и зарабатывать. Доходы поступают от сдачи в аренду крыши дома компании МТС. Доходы по содержанию дома "раскладываются" не только на всех жильцов — свою лепту вносит и находящийся на первом этаж здания магазин.

Жильцы понимают, что их собственность не заканчивается входной дверью в квартиру, — добавляет Светлана Телегина. — Они знают, что подъезд, газон, придомовая территория — это тоже их собственность, к которой нужно бережно относиться. Ведь в случае чего ремонтировать подъезд и приводить в порядок газон будут за их счет.

За время работы удалось сменить входные двери на всех подъездах, сделать красивое обрамление лифтовых шахт, капитально отремонтировать третий подъезд. Практически постоянно проводится мелкий текущий ремонт. С другой стороны, приходится постоянно контролировать и оплату жильцами услуг ЖКУ: никаких долгов быть не должно! Кстати, размер этой самой оплаты "Монолиту" также удалось снизить. В частности, благодаря установке в доме собственного теплового узла, удалось существенно снизить оплату за тепло. "У некоторых наших жильцов за тепло в месяц выходит не более 500 рублей, — приводит пример Светлана Телегина. — Самая большая сумма, которую выплатила я за тепло в этом году (в моей квартире — более 70 кв. м.) — 1,5 тыс. рублей". Дело в том, что подача тепла в квартиры регулируется не только автоматически, но и вручную. Чтобы не было перегрева — а, например, в этом году март выдался очень теплым, можно самостоятельно регулировать поступление тепла в квартиры.

ТСЖ "Монолит" ежегодно отчитывается перед жильцами, причем, отчеты представляются в виде презентации на общем собрании. Главное в этих отчетах — рассказать не о том, сколько потрачено средств, а объяснить, что сделано, какие проведены работы, как вообще ТСЖ выполняет условия договора.

Безусловно, ТСЖ — самая выгодная форма управления домами, самый реальный способ добиться грамотного расходования средств, — утверждает Светлана Телегина. — Однако, конечно, у нее есть и минусы. И самый большой связан с человеческим фактором: важно, кто именно "стоит у руля", т.е. является председателем ТСЖ, в чьих интересах он работает — собственников дома или своих личных.

Алгоритм создания ТСЖ

Самое главное и, наверное, самое сложное при создании ТСЖ — найти (или организовать самим) инициативную группу собственников (или будущих собственников): человек пять-семь вместе с председателем.

Если "активисты" имеются, то дальше уже проще. Инициативная группа обращается с соответствующим заявлением в управляющую организацию (УК, МУП, МП и т.д.) по месту нахождения многоквартирного дома, в которой, в том числе, просит предоставить ей список всех собственников дома с указанием площади их квартир, площади нежилых помещений и общего количества проживающих.

На основе полученных данных составляется предварительный бюджет будущего ТСЖ.

Далее инициативная группа должна подготовить и провести первое — разъяснительное — собрание жильцов. Известить всех жильцов об общем собрании и вопросах, вынесенных на повестку. Главным вопросом повестки должен стать вопрос о выборе способа управления домом. Это может быть непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление управляющей организацией, управление товариществом собственников жилья.

Кстати, в устав ТСЖ можно внести статью о заочном голосовании, избавив тем самым всех жильцов дома от долгой и утомительной процедуры общего собрания.

Если первое собрание будет иметь кворум, выберет способ управления ТСЖ, утвердит порядок заочного голосования, то организаторы — инициативная группа — подготавливают проекты Устава, Положения по управлению и иных распорядительных документов, необходимых в управлении совместным имуществом, повестку дня выборного собрания, назначают дату собрания. Указывают время и место ознакомления со всеми утверждаемыми проектами документов и смет. А в случае, когда утверждено заочное голосование, все экземпляры проектов должны вручиться под роспись каждому собственнику не позднее, чем за десять дней до сдачи бюллетеней для голосования в соответствии с утвержденным на первом собрании порядком заочного голосования.

После проводится выборное собрание с утверждением всех проектов документов и органов правления (членов правления и ревизионной комиссии).

На первом заседании правления (желательно в течение трех дней с момента проведения общего собрания) избирается председатель правления.

Далее подготавливаются утвержденные документы, их заверяет нотариус, ТСЖ регистрируется как юридическое лицо (с оплатой госпошлины).

Изготавливаются печати и штампы нового ТСЖ, оно регистрируется в налоговом органе муниципального образования.

Вновь созданное ТСЖ открывает собственный расчетный счет. После регистрации здание передается по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. И при этом не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.

Кстати, для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту и обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях и жители дома (своего рода дополнительный заработок по месту жительства). У должников выполненные работы могут засчитываться в соответствующих платежах за жилищно-коммунальные услуги.