Сезон «весна-лето» подстегнул интерес к загородной недвижимости

С наступлением теплого сезона россияне заметно активизировались в вопросах приобретения и строительства собственных домов. По информации «Дом.РФ», только за апрель банки предоставили гражданам кредиты на индивидуальное жилищное строительство на общую сумму 48,5 млрд руб. – речь идет как о финансировании строительных работ, так и о покупке уже возведенных объектов. Относительно марта текущего года прирост составил 13%, а в сравнении с аналогичным периодом 2023 года показатель вырос сразу на треть – на 32%.
Если же рассматривать динамику с начала года, картина выглядит еще более оптимистично: совокупный объем ипотечного кредитования в сегменте ИЖС за первые четыре месяца достиг отметки в 173,5 млрд руб., что почти вдвое превышает прошлогодние значения за тот же период – годовой прирост зафиксирован на уровне 80%. Эксперты «Дом.РФ» связывают столь заметное оживление рынка с традиционным началом строительного сезона.
Данные показатели во многом обусловлены эффектом низкой базы. В первой половине 2024 года рынок пережил резкий всплеск активности: заемщики спешили воспользоваться массовой льготной ипотекой до ее упразднения 1 июля того же года, причем программа охватывала, в том числе, и индивидуальное строительство. Этот ажиотаж породил аномально высокие объемы выдач, на фоне которых показатели начала 2025 года выглядят существенно скромнее. Дополнительным сдерживающим фактором стали высокие рыночные ставки, которые в первой половине текущего года спровоцировали резкое годовое снижение ипотечного кредитования в сегменте ИЖС.
Ипотечный рынок демонстрирует заметный рост: за первые четыре месяца текущего года совокупный объем выданных жилищных кредитов достиг 1,4 трлн руб., превысив прошлогодние показатели аналогичного периода в полтора раза. Апрель принес дополнительные 359 млрд руб. ипотечных выдач, что на 24% больше по сравнению с апрелем прошлого года, согласно данным «Дом.РФ».
Вместе с тем сегмент индивидуального жилищного строительства занимает весьма скромное место в структуре ипотечного портфеля. Если в 2024 году каждый пятый рублевый жилищный кредит приходился на ИЖС – доля составляла 20,8% – то сейчас этот показатель заметно просел. С января по апрель он держится на уровне 12,3%, немного не дотягивая даже до среднего значения за 2025 год в целом, которое оценивается в 12,7%.
Рынок ипотечного кредитования в сфере ИЖС также демонстрирует заметное расслоение по типам финансовых инструментов, на что обращают внимание эксперты. Так, при строительстве частных домов подавляющая доля займов – порядка 80% – оформляется в рамках льготной семейной программы. В то же время в сегменте уже возведенного жилья картина принципиально иная: здесь более половины всего ипотечного объема формируется за счет рыночных кредитов, доля которых в апреле достигала 59%.
Именно дороговизна кредитов и недостаточный охват ипотечным финансированием сектора индивидуального строительства существенно замедляют его рост. Ввод частных домов заметно просел – по информации Росстата, с января по апрель было введено лишь 18,9 млн кв. м, что оказалось на треть меньше показателей аналогичного периода прошлого года. Помимо снижения объемов кредитования, свое негативное влияние оказали и неблагоприятные погодные условия – затяжная холодная зима с обильными снегопадами. Если рассматривать апрель в отдельности, то за этот месяц было сдано 3,6 млн кв. м индивидуального жилья, что в годовом сопоставлении означает падение почти на 18,5%.
«При сохранении текущей ключевой ставки (ожидаемое снижение во втором полугодии 2026 года не превысит 1-2 процентных пункта) и отсутствии новых стимулов для ИЖС годовые объемы ввода частных домов останутся ниже уровней 2023–2024 годов. Основной драйвер спроса – «Семейная ипотека» – будет смещаться в сторону покупки готовых домов, а не стимулирования нового строительства. Это создает риски долгосрочного сокращения предложения на рынке ИЖС при сохранении высокого спроса со стороны семей, что неминуемо приведет к росту цен на готовые частные дома», - комментирует Мухорьянова Оксана, эксперт Ставропольского филиала Президентской Академии.