Дополнительные источники проверки юридической чистоты сделок с недвижимостью на вторичном рынке

Одним из ключевых рисков при приобретении жилья на вторичном рынке выступает возможность признания сделки недействительной в судебном порядке. В юридической практике зафиксированы случаи, когда добросовестные покупатели после заключения договора купли-продажи оставались без приобретенной недвижимости и без возврата уплаченных средств. В связи с этим особую значимость приобретает предварительная проверка правового статуса объекта недвижимости и личности продавца.
Наряду с традиционными мерами юридической защиты (анализ правоустанавливающих документов, проверка истории переходов права собственности, оценка судебных споров в отношении объекта) в настоящее время целесообразно использовать два дополнительных официальных информационных источника, сведения из которых могут существенно повлиять на возможность совершения регистрационных действий.
Реестр повесток Российской Федерации – содержит информацию о повестках, направленных военнообязанным гражданам. В соответствии с действующим законодательством, в случае неявки гражданина в военный комиссариат в течение двадцати дней с момента размещения повестки в Реестре наступают определенные правовые последствия, среди которых – временное ограничение на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества. Таким образом, если продавец включен в Реестр повесток и не исполнил обязанность по явке, запланированная сделка не может быть зарегистрирована. В связи с этим в рамках проверки продавца рекомендуется запросить у него актуальную выписку из Реестра, которая предоставляется только самому гражданину через его личный кабинет на официальном сайте Реестра.
Реестр должников по алиментным обязательствам – размещен на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Сервисы» и содержит информацию о лицах, привлеченных к ответственности за злостное уклонение от уплаты алиментов (в виде административного штрафа, розыска либо судимости). Проверка продавца по указанному реестру позволяет выявить наличие задолженностей, которые впоследствии могут стать основанием для инициирования процедуры банкротства. При этом следует учитывать, что общий банк данных исполнительных производств может не содержать полной информации, например, в случае прекращения производства за невозможностью взыскания при сохранении самого долга. В этой связи дополнительная проверка по Реестру должников по алиментным обязательствам является обоснованной мерой предосторожности.
«Таким образом, для минимизации рисков при совершении сделок с недвижимостью на вторичном рынке целесообразно дополнить стандартный набор проверочных процедур анализом сведений из Реестра повесток Российской Федерации и Реестра должников по алиментным обязательствам. Указанные меры позволяют выявить обстоятельства, способные препятствовать государственной регистрации перехода права собственности или стать основанием для последующего оспаривания сделки», – комментирует профессор Ставропольского филиала Президентской академии Бабина Елена.